quinta-feira, 17 novembro 2022 14:36

Mariana Rosa: Há vida no retalho depois da Covid-19

Falar de imobiliário de retalho é falar do espaço físico que dá suporte à atividade do comércio, estejamos a falar de vestuário, de alimentação, de decoração, de farmácia. Este foi também um dos segmentos do imobiliário mais afetados pela pandemia. Numa primeira fase, com exceção das compras de bens essenciais, todo o comércio foi encerrado, e só agora, dois anos depois do “mundo Covid”, é que se levantaram por completo os limites de fruição e utilização dos estabelecimentos comerciais.

Dito isto, todos sabemos que o comércio foi “forçado” a adaptar-se à nova realidade, mas é importante também percebermos que, mesmo antes da pandemia, esta já era uma área em reinvenção. Na realidade, à parte das questões efetivamente sanitárias e de proteção da saúde, a pandemia veio acelerar a implementação de macrotendências que já anteriormente estavam a desenhar-se no setor, como é o caso da massificação do comércio eletrónico ou da compra como uma experiência e não meramente a satisfação de uma necessidade.

Claro que todo este novo contexto e a aceleração de tendências se refletiram no tipo de imóvel procurado. Isso pode significar alterar o formato de loja pretendido, as localizações mais valorizadas, a dimensão das lojas, os layouts. Enfim: se eu pretendo uma loja que proporcione uma experiência ao meu cliente, talvez precise de uma área maior, numa localização mais central e premium, uma frente de loja ampla. Se o objetivo da minha loja for apoiar as vendas online, talvez não precise de investir numa localização central, mas sim num ponto de intenso fluxo de pessoas, com estacionamento funcional. Isso também muda o formato de loja pretendido: queremos uma loja de rua ou queremos um espaço num centro comercial? E se for um retail park, também responde?

O facto é que a procura de espaços de comércio está a retomar com o acabar (finalmente) da pandemia e há toda uma panóplia de opções a considerar, sendo que os retalhistas estão cada vez mais exigentes em relação ao que pretendem: sentimos que a expansão das lojas já não é em quantidade, mas sim em qualidade.

Olhemos então, para os diferentes formatos de imobiliário de retalho. No comércio de rua, continuamos a registar bastante procura de marcas internacionais, quer no segmento de mass market quer no segmento de luxo, com especial apetência pelas zonas prime. Prova disso é que nos últimos 18 meses abriram várias marcas na Avenida da Liberdade, o eixo mais valorizado para o comércio de luxo em Portugal. Existem novos espaços como o da Loewe, YSL, American Vintage, Roche Bobois e em breve teremos a abertura da Dupont. No Porto, há também uma crescente aposta da parte de marcas internacionais como a Caudalie. Isto acontece num contexto em que os fluxos turísticos ainda não retomaram os seus níveis anteriores, mas em que os retalhistas percebem que os portugueses também têm um poder de compra interessante, pelo que locais como a Baixa de Lisboa e do Porto continuam muito ativos no radar.

Contudo, o comércio de rua não se esgota nas principais ruas e avenidas dos centros urbanos, sendo esta outra tendência que a pandemia veio consolidar.  Com a chegada da Covid-19, passou a ser evidente um maior foco no comércio de conveniência, com os espaços ancorados em restauração, supermercados de pequena dimensão e marcas locais a serem os grandes responsáveis pela revitalização da atividade em contexto pandémico. Uma realidade que se verifica em bairros residenciais, de forma mais expressiva em Lisboa e Porto, mas também em muitas outras zonas do país. Assim, a nível nacional, sentimos um forte investimento em supermercados, clínicas de bem-estar e beleza e restauração, negócios que privilegiam as zonas residenciais para apostarem no comércio de proximidade e conveniência.

Então e os centros comerciais? Os centros comerciais prime aproveitaram para reorganizarem e reestruturarem internamente o seu tenant mix. A estratégia parece ter sido bem-sucedida, pois o ticket médio de compra apresenta uma tendência de subida. Ou seja, apesar de o tráfego ser menor, o volume de vendas já está a alinhar-se com os níveis pré-pandemia, o que significa que quem vai a um centro comercial tem uma intenção de compra e já não vai apenas por passeio. No caso dos centros comerciais secundários, há agora uma ótima janela de oportunidade para se reorganizarem, regenerarem e reposicionarem. Este tipo de espaço não tem de competir com os centros comerciais prime, mas sim apresentar-se como uma alternativa, incluindo posicionar-se mais na oferta de conveniência. Uma solução seria a adoção de espaços de last-mile, aqueles que dão apoio às encomendas online, mas há também o caso da reconversão de espaços para uso de escola ou de cowork.

Já no caso dos retail parks, tem havido uma procura muito intensa. São espaços amplos, com estacionamento exterior gratuito, de fácil acesso ao exterior, arejados e com superfícies grandes. Este é um tipo de requisitos que serve bastante bem o tipo de negócios que mais floresceu durante a pandemia, nomeadamente as lojas de decoração, bricolage, retalho alimentar e desporto. Em concreto, os super e hipermercados estão a expandir-se de forma expressiva e, ao nível do investimento, são um tipo de ativo que é muito procurado devido à sua resiliência num contexto de adversidade e aos retornos estáveis que proporcionam. A maior apetência das pessoas para a compra de produtos decorativos e artigos de bricolage foi impulsionada pela pandemia, devido aos confinamentos que nos “obrigaram” a ficar em casa e a viver as próprias casas. Da mesma forma, a maior preocupação com saúde e bem-estar levou a um aumento no consumo de serviços e produtos na área de estética e de tratamento, pelo que há muita procura de operadores nestas áreas, incluindo clínicas de estética ou dentistas.

Depois temos a loja online. E a este propósito é importante reforçar que o comércio eletrónico não veio matar as vendas na loja física. O digital e o físico vivem muito bem juntos, pois um potencia o outro. O espaço da loja física é muito importante, especialmente em negócios como a moda. Estamos sempre em contacto com os nossos colegas da JLL noutros países e temos vários exemplos marcantes desta interligação. Por exemplo, a Doctor Martens (sapatos) pretende abrir dez novas lojas na Europa em 2022 para potenciar as suas vendas online. Abriram em Itália e perceberam que nos seis meses seguintes as vendas online dispararam brutalmente nas zonas de influência das lojas.

São apenas alguns exemplos, mas servem para reforçar que as marcas, assim como os espaços, têm de estar na linha da frente das tendências de consumo. E o que sentimos é um grande dinamismo das marcas internacionais para a sua expansão em Portugal, a par de conceitos mais locais, com grande presença da restauração. Vamos ter novidades no comércio, sem dúvida!

Head of Leasing Markets Advisory da JLL, Mariana Rosa

Fonte: Store Magazine N.º 43

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